Vorschriften für das Bauen von Fincas und Landhäusern auf Mallorca

 

Ein Grundstück auf Mallorca in der mediterranen Vegetation der Insel: Davon träumen viele Investoren, die auf unserer Sonneninsel eine Finca bauen möchten. Vor dem Kauf ist es wichtig, sich über Bauvorschriften und Normen zu informieren, die der Inselrat, der so genannte Consell de Mallorca, für „rustikale“ Gebiete aufgestellt und in verschiedene Stufen eingeteilt hat. Wer ein Haus auf dem Land bauen möchte, muss sich mit den jeweiligen Vorschriften befassen, die von der Inselrat aufgestellt sind, von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich sind – und zum Teil sehr streng sind.

Grundstücke, die sich in einem Naturschutzgebiet mit landschaftlichem Interesse (ANEI ist die Abkürzung für Area Natural de Interés Paisajístico) befinden, genießen den höchsten Schutzgrad und dürfen in keinem Fall bebaut werden. Das gilt auch für die territoriale Schutzzone namens ATP (Area de protección territorial).

Eine minimale Grundstücksgröße von 50 000 Quadratmetern ist nötig, wenn man in einem ländlichen Gebiet mit landschaftlichem Interesse bauen möchte (ARIP = Area rural de Interés Paisajístico). Diese Mindestgrundstücksgröße gilt auch für die Einstufung „Allgemeines ländliches Land im Waldgebiet (SRG-F ist der Suelo Rustico de Regimen General Forestal). Lediglich 14 000 Quadratmeter groß muss das Grundstück sein, wenn im Suelo Rustico de Regimen General und damit im „allgemeinen ländlichen Land“ ein Haus entstehen soll.

Unabhängig davon, wie groß das Baugrundstück auf Mallorca ist: Es darf immer nur ein Haus gebaut werden. Zusätzlich gilt folgendes Recht: Es darf nur auf denjenigen Grundstücken gebaut werden, die nach dem 16. Juli 1997 nicht mehr geteilt/getrennt worden sind. Wurde allerdings ein Grundstück noch niemals geteilt, gibt es die Teilungsmöglichkeit, indem die Eltern den Kindern das Grundstück vererben oder schenken. Die Erben sollten zuerst die Lizenz auf ihren eigenen Namen beantragen und erst später das Grundstück mit der Lizenz durch einen Notar auf den Käufer übertragen. Kaufinteressenten, die ein solches Terrain erwerben möchten, sollten Folgendes beachten: Die Mindestgröße des Grundstücks muss zwingend respektiert werden, um bauen zu dürfen auf Mallorca.

Grundsätzlich und wie bereits gesagt: Egal, wie groß das Grundstück ist, es darf nur ein einziges Einfamilienhaus gebaut werden. Die Anzahl der Schlafräume ist dabei begrenzt, lediglich eine Küche darf entstehen. Alle Räume müssen miteinander verbunden und von innen zugänglich sein. Nebengebäude wie eine Garage sind möglich. Hier gilt die Vorschrift: Sie müssen sich ganz in der Nähe des Haupthauses befinden und ihre Größe muss in Relation mit der des Haupthauses stehen.

Wenn es um die Größe des Hauses und damit um das Volumen der Kubikmeter geht, gelten auf Mallorca wiederum unterschiedliche Vorschriften – je nachdem, in welchem Teil der Insel gebaut werden soll. Die Zone Manacor mit dem benachbarten San Llorenc sowie Son Servera hat dieselben Regelungen. Dort gilt: Drei Prozent des Grundstücks dürfen bebaut werden, aber immer nur mit einem maximalen Volumen von 1500 Kubikmetern. Zum Beispiel: Soll das geplante Haus 500 Quadratmeter Wohnfläche haben, darf es maximal drei Meter hoch sein – egal, wie groß das Grundstück ist. Die Höchstgrenze aller bebauten Flächen, beispielsweise für Terrassen, einen Swimmingpool, Zufahrtswege usw. liegt bei vier Prozent. In der Gemeinde Artá sehen die Vorschriften wiederum ganz anders aus. Hier dürfen nur zwei Prozent des Grundstücks bebaut werden mit einem maximalen Volumen von 1200 Kubikmetern. Die insgesamt bebaute Fläche liegt nur bei drei Prozent. Soll ein Haus also eine Wohnfläche von 400 Quadratmetern haben, darf es maximal drei Meter hoch sein.

Die maximale Höhe des Hauses liegt bei acht Metern (verteilt auf maximal 2 Stockwerken), gemessen vom höchsten Punkt des Daches bis zum Niveau des Erdgeschosses. Bei überbauten Teilen wie einer Porche ist die Größe auf maximal 20 Prozent der totalen Wohnfläche begrenzt. Beispiel: Hat das Haus eine Wohnfläche von 300 Quadratmetern, darf die Porche höchstens 60 Quadratmeter groß sein. Fenster und Schlagläden (Persianas) sollen möglichst aus Holz sein. Sind sie aus Aluminium oder PVC, sollten sie ähnlich wie die traditionellen Fenster aussehen, die auf Mallorca üblicherweise eingebaut werden. Aus diesem Grund sind auf dem Land weiße Fenster und Schlagläden nicht erlaubt.

Eine landestypische Fassadengestaltung ist zudem ein Muss. Darunter versteht man eine Verkleidung mit Natuurstein ( oder Maresstein oder Santanyi-Stein) oder zumindest einen Anstrich mit Erdfarben. Für das Dach gelten eigene Normen. Es muss schräg und mit den inseltypischen Ziegeln gedeckt sein. Die Größe eines Flachdaches darf 20 Prozent des gesamten Daches nicht übersteigen. Häuser dürfen dort nicht gebaut werden, wo die Neigung des Grundstückes 20 Prozent übersteigt.

Eine individuelle Beratung beim Kauf eines Grundstücks und damit dem Bau eines Hauses auf Mallorca empfiehlt „Casal Mallorqui“ in Manacor dringend, denn dies ist nur eine kurze und grobe Zusammenfassung der regulären Bauvorschriften auf dem Land. Viele sind weit komplizierter und es gibt zahlreiche Ausnahmefälle, so dass jedes Grundstück auf seine Möglichkeiten der Bebaubarkeit gesondert und speziell geprüft werden muss.

Wir von „Casal Mallorqui“ mit Sitz in Manacor im Inselosten Mallorcas haben uns auf das Bauen auf dem Land auf Mallorca spezialisiert und kennen uns mit dieser Thematik bestens aus. Renommierte Architekten und Rechtsberater/Anwälte stehen uns jederzeit zur Verfügung, um Ihre Fragen zu beantworten. Zu einem persönlichen Beratungsgespräch laden wir Sie gerne in unser Büro in Manacor ein, wenn Sie auf Mallorca ein Haus bauen möchten.